Subrogacion a la hipoteca del promotor

Si has comprado una vivienda de obra nueva y necesitas financiar su adquisición, tienes dos opciones: solicitar un préstamo a una entidad bancaria u optar por la subrogación a la hipoteca del promotor. Por norma general, la subrogación es bastante interesante porque supone – además de un pequeño ahorro económico- una mayor facilidad y rapidez en la aprobación de la operación, así como la posibilidad de que dicho banco te ofrezca mejores condiciones. ¡Lo analizamos!

La hipoteca de promotor es un préstamo hipotecario que el banco ha concedido a la empresa promotora para que pueda financiar la construcción del edificio.

A la hora de comprar una vivienda de obra nueva, tienes la posibilidad de subrogarte a esa hipoteca del promotor, de modo que la deuda correspondiente a la vivienda hipotecada pase a tu nombre. Esto se denomina “subrogación por cambio de deudor” (cambia de titular, pero sigue en el mismo banco).

A tener en cuenta:

La subrogación a la hipoteca del promotor deberá ser autorizada por la entidad bancaria que constituyó el préstamo.

Quizás te preocupe estar aceptando las condiciones del préstamo original y asumiendo las obligaciones y derechos que en su día pactó el promotor con el banco, perdiendo así tu capacidad de negociación. Pero esto no es exactamente así, ya que en la subrogación a la hipoteca del promotor se pueden realizar cambios en las condiciones inicialmente pactadas (subrogación con novación).

Y, como veremos más adelante, una de las principales ventajas de la subrogación a la hipoteca del promotor es que no es necesario constituir un nuevo préstamo (ni abonar ciertos gastos), y suele ser más fácil que el banco acepte la operación y conceda la hipoteca, mejorando incluso las condiciones de mercado.

¿Cómo saber si me interesa subrogarme a la hipoteca del promotor o formalizar un préstamo nuevo con otra entidad?

Para responder a esta cuestión, lo primero que tienes que hacer es comparar las condiciones de la hipoteca que te ofrece el banco de la promotora con las de los préstamos que puedes conseguir por ti mismo, para analizar pros y contras.

También debes calcular los gastos en cada caso -incluyendo el importe total que habrás pagado al finalizar el préstamo (intereses)- y solicitar alguna oferta vinculante. Solo haciendo números tendrás la seguridad de que puedes conseguir otra hipoteca con mejores condiciones.

Ahorro económico

Con la nueva Ley Hipotecaria 5/2019, una parte importante de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca deben ser abonados por los bancos. (Aunque sí deberás asumir los gastos relativos a la compraventa del inmueble).

No obstante, si te subrogas a la hipoteca del promotor aún existen ciertos gastos que puedes ahorrarte, como por ejemplo los gastos de tasación de la vivienda, o la comisión de estudio y apertura en una nueva entidad, que puede llegar al 2% del capital prestado (mientras que la comisión de subrogación suele ser del 0,5 al 1%).

Mejores condiciones

Aunque se modifiquen las condiciones pactadas inicialmente, no hay que formalizar un préstamo nuevo, por lo que el banco se ahorra la duplicidad en el pago de los impuestos y gastos (ya los ha abonado previamente al constituir la hipoteca del promotor). Esto le permitirá ofrecerte las mejores condiciones económicas.

Tranquilidad

Si confías en el promotor y no sabes mucho de temas financieros, la subrogación puede darte la tranquilidad que necesitas, puesto que el banco ha sido seleccionado previamente por el promotor, y las condiciones han sido negociadas con anterioridad por la empresa (aunque, como hemos dicho, se pueden modificar).

Otro plus de tranquilidad: la tasación ha sido realizada por una empresa independiente e imparcial que ha llevado un seguimiento de la obra desde los cimientos del edificio, conociendo al dedillo las calidades de los materiales, cómo se ha ejecutado la construcción, el costo, etc, y en base a todo ello ha realizado un informe de valoración de tu vivienda (que además, ha pagado la promotora, es decir, ¡te sale gratis!)

Hipoteca “a medida”

En nuestro caso, el importe de la hipoteca adjudicado a cada inmueble se ha asignado prácticamente “a medida”, según las necesidades de nuestros clientes y en función del precio de cada una de las viviendas. Por ejemplo, hemos incluido el mobiliario de cocina o los incrementos de precio por cambios de ciertos materiales que nos han ido solicitando nuestros clientes.

Esto ha sido posible al haberse formalizado la escritura de distribución de préstamo hipotecario sobre ventas ya consolidadas, y bien avanzadas las obras (una vez conocidos los cambios solicitados y su precio).

Más facilidad y rapidez

Generalmente, este tipo de operaciones suelen aprobarse más rápidamente que las hipotecas convencionales.

Siempre que demuestres ser una persona solvente, al banco le interesa tramitar una subrogación a la hipoteca del promotor porque compensa -en parte- el riesgo que asumió al financiar la construcción del edificio, y además le permite captarte como nuevo cliente y establecer contigo una vinculación a largo plazo (domiciliación de nómina y/o recibos, posible contratación de productos adicionales como seguros de vida y hogar, etc), por lo que facilitará y agilizará la concesión de tu hipoteca.

Una de las principales preocupaciones que pueden surgir a la hora de solicitar un préstamo hipotecario tiene que ver con las trabas que las entidades financieras pongan a la hora de adelantar ese dinero que necesitamos para acceder a la vivienda que deseamos. Las condiciones para conceder una subrogación suelen ser menos rígidas que si se trata de constituir un nuevo préstamo.

Menos gestiones y esfuerzo

Si te subrogas a la hipoteca del promotor evitarás tener que hacer gestiones con varios bancos, y perder tiempo y esfuerzo en la búsqueda y valoración de otras alternativas de financiación, sobre todo si desconoces estos temas.

(Aunque sabemos que firmar un préstamo hipotecario es una de las decisiones más importantes que tomarás a lo largo de tu vida -sobre todo a nivel económico- por lo que es lógico que consultes condiciones en diferentes entidades).